Места под застройку в Москве

Промзоны — наше все
В Москве действительно существует проблема свободных площадок под застройку. Сегодня даже незастроенные и пустующие на первый взгляд земли в 100% случаев имеют обременения. По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, в шаговой доступности от Кремля, например, в Таганском или Пресненском районах, на острове Балчуг можно встретить неосвоенные участки и здания, завешенные маскирующими тентами. Ситуация с этими объектами не меняется годами и они никак не влияют на столичный рынок недвижимости. К тому же, очень большие площади земель находятся в ведении различных ведомств и министерств, другие же относятся к природо- или водоохранным зонам, еще одни используются для строительства транспортной инфраструктуры.

Главный ресурс города, который может реально пополнить объемы первичного предложения – промзоны, которых в городе сегодня насчитывается около 80; в совокупности они занимают порядка 15 тыс. кв.м. «Планируется, что реорганизовано будет около половины этих объемов. На данной площади можно разместить до 80 млн. кв.м. метров недвижимости, но на деле эта цифра, безусловно, должна быть ниже, поскольку Москва больше нуждается не в квадратных метрах как таковых, а в изменении подхода к освоению новых площадок, созданию качественно иной городской среды. Жилая и коммерческая недвижимость должна дополняться рекреационными зонами, новыми дорогами», – отмечает Григорий Алтухов.
Плюсом промзон является их месторасположение, считает руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Денис Бобков. Большинство промзон, например ЗИЛ и АЗЛК, находится в нескольких километрах от ТТК, что по сегодняшним понятиям – почти центр. Кроме того, практически у всех промзон есть еще одно преимущество – уже проложенные коммуникации.
В качестве существенного минуса этих площадок можно назвать плохое экологическое состояние, в частности, зараженные почвы. При этом рекультивация земли может серьезно увеличить стоимость проекта.

Расселение ветхих кварталов
Программа по расселению пятиэтажек стартовала еще в середине 90-х. На сегодняшний день в Москве остается порядка 300 не снесенных домов первого периода индустриального домостроения. Планируется, что их демонтаж закончится к концу 2015 года. Как отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, наибольшее количество домов под снос сосредоточено в ЗАО – порядка 85 домов, сгруппированных в районах Кунцево, Проспект Вернадского и Фили-Давыдково.

Отметим, что сроки окончания программы не раз переносились. Это связано с кризисом 2008 года, сменой руководства города и пересмотром основных принципов градостроительной политики. К тому же, в процессе расселения пятиэтажек всплывает множество споров с жителями этих домов. Многих из них, например, не устраивают новые условия проживания. Именно поэтому сроки завершения цикла – от расселения до передачи площадки под новый проект – довольно размыты.
«Срок переселения предугадать достаточно сложно. В некоторых случаях жильцы аварийных домов получают новые квартиры в относительно короткий срок, в других – собственникам приходиться ждать и по 10 лет, пока не начнется процесс сноса, и им не будет предоставлено другое жилье. Чаще всего, жильцы все-таки находятся в подвешенном состоянии довольно продолжительное время. И эта неопределенность причиняет им массу неудобств. Например, жильцы не могут сделать в квартире ремонт, поскольку не видят в этом необходимости – дом ведь все равно снесут», – отмечает Мария Литинецкая.
Ближайшие перспективы
В 2014 году стартует освоение сразу двух крупнейших площадок – «Полуострова «ЗИЛ» (1,56 млн. кв.м. недвижимости) и территории завода «Серп и молот», проект реорганизации которого будет готов в феврале. Помимо них утвержден проект планировки части территорий промзоны «Соколиная гора», где обещают построить около 90 тыс. кв.м. недвижимости. Среди первых в очереди на освоение стоят также промзоны «Огородный проезд», «Грайвороново», «Нагатинский затон», «Фили». В целом же за 2013 год были приняты градостроительные решения по 13 млн. кв. м недвижимости, которая будет построена на территории бывших промышленных зон Москвы.

В Москве сейчас есть множество промзон, на территории которых либо уже ведется строительство, либо планируется в ближайшее время.

«Южный порт»
«Южный порт» – самая большая промышленная зона Юго-Восточного административного округа Москвы. Ее площадь составляет 632 га. Она находится рядом с ТТК, в непосредственной близости от станций метро «Кожуховская», «Текстильщики» и «Печатники», имеет выход к Москва-реке. Комплексное освоение промзоны предполагает реконструкцию и новое строительство общей площадью 348,8 тыс. кв. м. Часть территории будет отдана под общественно-деловые и административные объекты, другая – под жилищно-коммунальные. Также предлагается увеличить площадь природных и озелененных территорий с 5,71 до 7,78 гектаров. В промзоне планируется сохранить некоторые действующие предприятия, что повлияет на спрос: востребованным будет только жилье эконом- и комфорт-класса. По оценке Марии Литинецкой, ориентировочный объем инвестиций для строительства 350 тыс. кв. м недвижимости составляет около $700 млн. без учета стоимости земли.
Нагатинский Затон
Промзона Нагатинский Затон находится на юге города. В настоящее время здесь располагаются судоремонтный завод, а также устаревшие склады. Проект планировки данной промзоны уже утвержден московскими чиновниками. Планируется, что здесь появятся новый микрорайон, рассчитанный на 6,1 тыс. жителей, площадь домов составит 229,9 тыс. кв. м. Кроме того, здесь будут построены МФК с торговой составляющей, офисно-деловые центры, наземные гаражи, гостиницы, а также разнообразные объекты социальной инфраструктуры – детский сад, школа, физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном, поликлиника и т.д. Примерные сроки реализации проекта составляют три-четыре года.
Промзона на месте Шелепихинской набережной.
Компания «Дон-Строй» уже реализует на месте данной промзоны масштабный проект «Сердце Столицы». Суммарная наземная площадь застройки составит более 635 тыс. кв. м. Помимо жилых домов на территории промышленной зоны будут построены детские сады, школа, фитнес-центры, бассейн, кафе, рестораны, магазины, медицинские центры, роллердромы, велоплощадки, творческие студии и многое другое. Около 20% площади застройки отводится под парки и скверы. Проектированием комплекса «Сердце Столицы» занимается архитектурная мастерская SPEECH под руководством Сергея Чобана.
«ЗИЛ».
Недавно Москомархитектура утвердила проект будущей застройки промзоны ЗИЛа. На территории площадью 377 га должно быть построено около 2,7 млн.кв. м недвижимости, из которых больше 900 тыс. кв. м отведут под жилье. Кроме того, на месте бывшей промзоны будут построены апарт-отели, многофункциональные комплексы, административно-деловые объекты, ледовый дворец спорта, включающий арену на 18 тыс. зрителей, медицинский кластер площадью 669,5 тыс. кв. м и другие инфраструктурные объекты.
Есть ли смысл расширять?
В июле 2012 года площадь столицы выросла на 148 гектаров – именно такую площадь имеет «новая» Москва. Сегодня в этих границах строительство идет на 43-х площадках (без учета проектов загородной недвижимости). Более половины новомосковских земель занимают леса и так называемые земли зеленого фонда – сады, парки и скверы, которые нельзя бездумно отводить под новое строительство. По предварительным оценкам на присоединенных землях будет построено около 100 млн.кв.м. недвижимости. Более точные прогнозы можно будет давать после принятия Генплана освоения этих территорий – его планируется принять до конца 2014 года с учетом мнения граждан.

По мнению Григория Алтухова, Москва уже давно перешагнула свою фактическую границу, так как зона в 5-10 километрах от МКАД активно застраивается современными жилыми районами, здесь возводятся крупные торгово-развлекательные центры, бизнес-парки. «Этот процесс идет вне зависимости от желания или нежелания властей, а вот правильно ли было расширять Москву именно в тех границах, которые были утверждены летом 2012 года и оформлять это юридически – вопрос открытый. К городу отошли земли вплоть до границы с Калужской областью, он стал очень вытянут на юго-запад и в состав столицы были включены типично сельские поселения, земли, никак не охваченные сетью коммуникаций и дорог. Пока здесь строится лишь жилье, в 2014 году начнется обновление и строительство транспортной сети, но дороги этим землям нужны вне зависимости от столичного статуса», — отмечает эксперт.

По большому счету данный проект является самым масштабным и амбициозным за всю историю административно-территориального деления города. Он требует огромного напряжения сил и существенных финансовых вливаний. Совершенно ясно, что развитие новых территорий может затянуться на достаточно длительное время, однако маловероятно, что власти бросят все на полпути. «Все-таки от реализации данного проекта зависит в том числе престиж России на мировом уровне. Новая Москва сейчас – это идеальная площадка для применения современных методик градостроительного зонирования и реализации различных социальных программ. И наше правительство, которое любит экспериментировать, вряд ли упустит шанс попрактиковаться в этом деле», – считает Мария Литинецкая.

Конечно, после расширения площадь Москвы значительно увеличилась, выросло и число свободных площадок. Однако без создания транспортной и социальной инфраструктуры, а также рабочих мест, интерес к недвижимости здесь не перевесит спрос на жилье в Подмосковье и, конечно, не выровняется со старыми границами Москвы.
***
По мере развития любого города возникает проблема наличия свободных площадок под строительство. Сейчас реальное решение данного вопроса эксперты рынка видят в использовании бывших территорий промзон. При этом важно, как и в любом другом деле, подходить к их реорганизации взвешенно, проводить конкурсы на проекты планировок и архитектурные решения. Ведь, как было сказано ранее, большой плюс промзон – их близость к центру города, а это лицо Москвы.

текст www.urbanus.ru